민법 41. 상가건물 임대차보호법
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 신규임차인과 기존임차인 사이 계약을 말합니다.
임차권등기명령 신청
상가건물임대차가 되어도 예금을 반환할 수 없었던 임차인은 건물소재지의 관할지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 존속그렇지만 임차인이 임대차 계약기간이 만료된 후에 보증금을 반환하지 못하고 이사를 가면 종전에 취득한 대항력 및 우선 변제권이 손실되어 보증금을 반환하기 어려워집니다.임대차등기명령제는 이러한 문제점을 해결하기 위해 임차인이 상계 및 우선변제권을 유지하면서 임차한 상가건물에서 자유롭게 이동할 수 있도록 하는 제도입니다.
대항력과 우선변제권
임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없습니다. 그렇지만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았거나, 사업자등록을 했다면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.우선변제권은 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요합니다. 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 표현해 줍니다.
상가 임대차 보호법 이란?
상가 임대차 보호법 이란?상가를 임차하여 영업하는 임차인들에게 계약기간을 일정기간 보증함으로 써, 임차관계로 인하여 갑작스럽게 영업을 못하게 되는 상황을 방지하고 보호하는 법률입니다. 해당 법률은 계약갱신요구권, 임대료 인상 제한, 권리금 회수기회 보호조항 등 임차인의 권리를 보장해주고 있습니다. 그렇지만 무조건적으로 임차인을 보호해주는 것이 아닌 적법한 사유로서 임대인의 지위와 권리를 보장해주는 역할을 하고 있습니다. 해당 내용들에 대하여 서 자세하게 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.
주택임대차 보호법에는 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 새로 도입되었습니다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우에 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있게 됐습니다.