상가임대차보호법 임대료 인상, 무조건 5% 제한?
상가임대차보호법 내용은 방대합니다. 우리 공인중개사법 공부하는 분들도 다 시험에 나오는 내용들을 제가 쉽게 풀어서 설명했으니 반드시 보시기 바랍니다. 내용은 1편2편으로 나누어서 설명 드리며 이번 포스팅 은 1편에관련된 내용입니다.
상가건물에 대한 임대차
강변임대차보호법의 적용을 받는 건물은 상업용 또는 상업용 건물이어야 하며, 비상업용 또는 비상업용 건물은 해당되지 않습니다.상가건물임대차보호법은 가족, 동창회, 교회 등의 건물을 임대하는 경우는 적용되지 않습니다.또한 주거용 건물에서 상업용으로 사용하는 경우에 상업용인지 주거용인지는 부동산 공부의 기준이 아닌 실제 사용 상태에 따라 결정됩니다.
상가 임대차보호법?
상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 그렇지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다.
대항력의 부여
상가건물 임대차의 경우에 등기가 안 되어도 상가건물을 넘기고 상가등기가 되면 다음날부터 저항을 받게 됩니다.평형추가 있으면 상가건물의 소유권이 매매나 경매로 이전되더라도 새로운 소유자를 주장할 수 있습니다. 귀하는 새 소유자에 관련해 상업용 건물을 사용/혜택하거나 모든 보증금이 반환될 때까지 건물을 떠나지 않을 권리가 있습니다.
10년 계약갱신요구권
2018년 10월 16일 법이 개정되최초 임대차기간을 포함해 최대 10년 간 계약갱신요구권을 행사 할 수 있습니다. 법 개정일 이후 최초로 체결되었거나 갱신된 임대차에 한해 10년 보호법이 적용되며, 위 조건에 해당되지 않을 경우에 구법에 따라 5년까지만 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인이라면 신중하게 임대차 계약을 해야하는 이유가 되겠습니다.
10년 지나면 권리금 회수도 못 할까?
10년이 지나면 권리금을 회수할 수 있는 기간 6개월도 주어지지 않을까요? 아닙니다. 2019년 5월 대법원에서 판례가 하나 나왔는데요.” 임차인이 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기간을 보장해야 할 의무가 있습니다. ” 라고 판결이 났습니다.그러니까 계약갱신요구권을 정당하게 요구할 수 있는 행사기간인 10년이 지나 상가 임대차보호법을 보호받지 못 하더라도 권리금을 회수할 수 있는 기간인 6개월은 충분히 보장 받을 수 있다 보시면 되겠습니다.
적용범위2019년 4월 2일 시행령개정 공포 이후 임차상가 물권취득자 기준)
&bull ‘대통령령이 정하는 보증금액 범위 내에 해당하는 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용됩니다.[참고] 서울특별시는 보증금 9억원 이하일 경우에 적용됩니다.&bull 등기하지 아니한 전세계약에 관해서도 준용하나, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우는 이를 적용하지 않습니다.
상가 임대료 인상 5% 제한
환상보증금 내 상가임대차 : 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율인 “5%”를 초과하지 못합니다. 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.환산보증금 초과 상가임대차 : 경제적 사정을 고려하여 증액이 가능하며 “5%” 제한선이 존재하지 않기 때문에 임대인과 인차인간에 분쟁의 발생 가능성이 있습니다. 보통 주위 시세와 비교하여 임대료를 올리게 됩니다.
임차인을 보호하기 위하여 임차한 목적물이 경매가 진행 되더라도 권리순위에 관계없이 일정금액까지는 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 즉 소액임차인의 보증금 중 일정금액을 최우선하여 변제해주는 제도입니다.최우선변제 적용 대상인 소액임차인의 기준은 환산보증금으로 판단을 하게됩니다. 구하는 공식은 보증금+(월세100)으로 계산된 금액입니다.